A cura di Raddi & Associati - Commercialisti - Revisori - Esperti Contabili
Stefano Raddi (Dottore Commercialista)
stefano.raddi@raddi.eu
www.raddi.eu

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1. Qual'è il ruolo del notaio nelle compravendite immobiliari in Italia?

Il notaio in Italia ha il compito di redigere l'atto di compravendita, di controllare i dati catastali dell'immobile oggetto di compravendita, effettuare le visure in conservatoria per accertare che l'immobile non sia gravato da ipoteche, pignoramenti, sequestri, atti di citazione o sentenze.

Ha inoltre il compito di verificare il titolo di acquisto del venditore.

Il notaio procede poi alla registrazione e al deposito dell'atto presso gli uffici competenti. Il notaio ha quindi una funzione di tutela e garanzia per l'acquirente.

2. Devo considerare tasse di proprietà o altri costi annuali sul mio immobile, oltre alle spese per i servizi?

Gli immobili ubicati in Italia posseduti da persone fisiche sono produttivi di reddito fondiario (reddito dei fabbricati calcolato sulla base di una rendita catastale che dipende dal numero delle stanze, dalla tipologia di immobile e dalla zona in cui esso si trova).

Tali redditi sono tassati in capo a chi è proprietario dell'immobile.

Se non vi sono altri redditi in Italia, l’intestatario dell’immobile pagherà l’imposta sul redditi con aliquota del 23% sulla rendita catastale, di regola di modesto ammontare.

In caso di locazione il reddito dell'immobile viene calcolato sul maggiore fra il reddito fondiario e il reddito percepito dalla locazione, ridotto del 15% a titolo forfetario. L'immobile è soggetto in Italia annualmente a:

• imposta sul reddito delle persone fisiche calcolata come sopra (cioe' sul valore maggiore tra reddito catastale e canone di locazione percepito ridotto del 15%);
• imposta ICI (Imposta Comunale sugli Immobili), la cui misura varia normalmente da comune a comune (tra il 4e il 7 per mille sul valore catastale dell'immobile);
•  TIA (Tariffa Igiene Ambientale) relativa allo smaltimento dei rifiuti, dovuta da chiunque occupi o conduca immobili all'interno del territorio comunale, è calcolata per fasce di utenza e per fasce territoriali ed è composta da una parte fissa e da una parte variabile.

3. Quali costi mi devo aspettare se in futuro andrò a rivendere la mia casa in Italia?

Per quanto riguarda gli eventuali costi che dovrò sostenere in caso di vendita futura dell'immobile, si limitano all'eventuale tassazione del capital gain in caso di vendita prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto e ad un'eventuale percentuale di intermediazione da riconoscere all'intermediario che si occupa della vendita (non obbligatorio).

Le imposte di registro, ipotecarie e catastali, nonché le spese notarili invece sono a carico dell'acquirente.

4. Ho sentito che una recente legge garantisce maggiore protezione per gli acquisti immobiliari in Italia.

È molto frequente nella pratica che vengano conclusi contratti preliminari di vendita con i quali i costruttori, dietro versamento di un congruo anticipo da parte dei promissari acquirenti, si impegnino a trasferire in un futuro momento alcune unità immobiliari in corso di costruzione.

Puo' accadere che, prima della data fissata per la stipula del contratto definitivo, vi siano problemi legati alla vendita definitiva.

Gli interventi posti a tutela dell'acquirente.La nuova legge 122/2005 ha stabilito che il costruttore debba rilasciare in favore dei promissari acquirenti apposite garanzie (fideiussioni bancarie o assicurative), al fine di assicurare la restituzione degli acconti ricevuti e di qualunque altra somma riscossa dal costruttore.

L'obbligo di prestare la fideiussione è previsto a pena di nullità del contratto immobiliare garantito.

5. In Italia gli immobili godono di limitazioni riguardo alla piena proprietà? Cos'è il condominio?

La proprietà è il diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo dell'immobile.

In Italia di regola si acquista la piena proprietà; possono essere oggetto di compravendita anche diritti diversi dalla piena proprietà, ad esempio l'usufrutto (ovvero la possibilità di godere dell'immobile per un periodo di durata limitata, coma ad esempio un certo numero di anni oppure per la vita residua di una persona fisica); in tal caso la piena proprietà viene divisa tra diritto di usufrutto (a tempo determinato o "vita natural durante") e "nuda proprietà" che torna ad essere piena proprietà quando terminerà l'usufrutto.

Il condominio è una particolare forma di comunione, che nasce dal fatto che necessariamente, nel caso di più proprietà divise in piani o in aree, vi sono parti dell'edificio o del complesso residenziale, che non possono essere di esclusiva proprietà di un appartamento, ma sono comuni a piu' unità.

Il condominio (comproprietà) accompagna un diritto di proprietà pieno ed esclusivo: un soggetto persona fisica oltre ad essere proprietario del proprio immobile, è comproprietario anche di parte delle zone comuni (ad esempio le scale delle varie unità abitative, l'ingresso del palazzo, l'ascensore, il giardino, ecc..).

Le spese del condominio (quindi delle parti comuni a piu' abitazioni) vengono suddivise ogni anno sulla base delle quote di proprietà di ciascun soggetto.

6. Le proprietà immobiliari in Italia sono soggette ad imposte sulle plusvalenze o ad imposte di successione?

Capital gain

Dalla cessione dell'immobile può derivare una plusvalenza, cioè una differenza positiva tra corrispettivo percepito dalla vendita e prezzo di acquisto o di costruzione sostenuto, aumentato dei costi inerenti l'immobile stesso.

Questo capital gain, se derivante da una vendita di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, è considerato come un reddito imponibile e come tale assoggettato a tassazione ordinaria con le normali aliquote di imposta sul reddito delle persone fisiche.

Fanno eccezione gli immobili pervenuti per successione, ricevuti in donazione, se, con riferimento al donante sono trascorsi 5 anni dall'acquisto o costruzione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

In questi casi, per la tassazione della plusvalenza, a partire dal 2006 è stato introdotta la possibilità per il venditore di chiedere, al notaio al momento della cessione, rilasciando apposita dichiarazione, di applicare un'imposta sostitutiva del 20%.

Successioni e donazioni

Dal 2006 è stata reintrodotta l'imposta sulle successioni e donazioni sui trasferimenti di beni e diritti per causa di morte, per donazione o a titolo gratuito.

L'imposta sulle successioni e donazioni si applica su tutti i beni trasferiti per successione o donazione al netto delle passività deducibili. Se il defunto o donante risiedeva all'estero l'imposta è dovuta per i beni e diritti esistenti in Italia (sono considerati tali i beni e diritti iscritti in pubblici registri, quali immobili, automezzi, imbarcazioni, ecc..).

L'imposta va calcolata sul valore eccedente, per ciascun erede, la franchigia, nella seguente misura.

Oltre all'imposta di registro, in caso di successione o donazione relativa ad immobile sono dovute anche le imposte ipotecarie e catastali, rispettivamente nella misura del 2% e dell'1%, con un versamento minimo di 168 euro per imposta.

7. Quali sono i principali costi che si sostengono per acquistare una proprietà immobiliare in Italia?

I principali costi relativi alla compravendita di immobili, sono rappresentati da: imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali o in alternativa dall'IVA.

L'IVA si applica quando il venditore è una società costruttrice, mentre in alternativa l'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si applicano quando il venditore è un soggetto privato o una impresa che non ha costruito l'immobile.

L'IVA per le vendite di immobili residenziali è pari al 10%, mentre se il compratore acquista l'immobile come prima casa di residenza, l'IVA applicabile è il 4%; nel caso non si applichi l'IVA l'imposta di registro è pari al 7%, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono pari al 3%; nel caso l'acquirente acquisti l'immobile come prima casa, si applica l'imposta di registro al 3% e le imposte ipotecarie e catastali sono calcolate in misura fissa pari a 168 euro.

Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio e anticipate dall'acquirente, al momento della registrazione del contratto di compravendita.

Nel caso di immobile la cui vendita è soggetta ad IVA, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato dalle parti nell'atto.

In caso di mutuo o finanziamento bancario sottoscritto per l'acquisto dell'immobile il presso indicato nell'atto non può essere inferiore all'ammontare del mutuo erogato.

* "Il 20% si applica su fabbricati di lusso.

Per poter beneficiare delle suddette agevolazioni, devono sussistere i seguenti requisiti:

• abitazione non di lusso
• immobile ubicato nel Comune di residenza dell'acquirente o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività principale.

Sono da considerare inoltre le spese notarili, da calcolare sul valore dell'immobile e le eventuali spese di intermediazione immobiliare."